Biaya Yang Dikeluarkan Penjual Rumah Flipping

Sebagai seorang flipper yang berencana mendapatkan keuntungan melalui bisnis flipping rumah, tentulah harus mengenal besaran biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping. Sebelum bertekad untuk terjun di bidang usaha flipping, seorang flipper harus menghitungkan matang-matang berapa biaya yang harus ditanggung secara keseluruhan. Hingga akhirnya rumah yang di-flip tersebut berada di tangan klien. Berikut biaya-biaya pengeluaran seorang flipper yang harus dipersiapkan selama proses flipping rumah.

Biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping untuk membeli rumah

1. Dana Pembuatan Akta untuk Jual Beli

Saat Anda berencana untuk membeli rumah, biaya pertama yang harus diperhitungkan adalah biaya untuk pembuatan Akta Jual Beli. Nilai yang ditetapkan sebagai biaya saat transaksi jual beli rumah adalah sebesar 1% dari nilai transaksi tersebut.

Biaya ini  secara menyeluruh ditanggung oleh Anda sebagai pembeli kecuali sebelumnya terdapat kesepakatan di antara kedua belah pihak. Besaran nilai pembuatan AJB ini juga tidak tetap, terkadang dapat lebih besar dari nilai yang seharusnya apabila pihak PPAT yang bertanggung jawab meminta lebih.

Namun, Anda tidak perlu khawatir, sebab nilai tersebut juga dapat ditawar bersama dengan pihak terkait. negosiasi ini biasanya berlaku pada saat nilai beli rumah tersebut lumayan tinggi.

Baca Juga: Apa yang Ditanyakan Saat Membeli Rumah untuk Diflipping?

2. Dana cek sertifikat

Beberapa bangunan terkadang bermasalah pada bagian kelegalannya. Untuk mencegah hal-hal yang tidak diinginkan saat Anda membeli rumah, sebaiknya cek terlebih dahulu sertifikat bangunan tersebut. Pengecekan ini bertujuan mengetahui legalitas berdirinya bangunan tersebut.

Dana yang dikeluarkan saat Anda berencana mengecek legalitas tanah tersebut adalah kisaran Rp100.000. sebagai seorang flipper dengan mengetahui biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping ini dapat menghindarkan Anda dari mendapatkan bangunan yang bermasalah.

3. Pajak Pengalihan Kepemilikan Properti Tanah dan Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau juga yang disingkat dengan BPHTB merupakan jenis pajak dari penjualan rumah yang akan ditanggung oleh si pembeli rumah. Biaya ini sebenarnya hampir sama dengan biaya PPH yang dikeluarkan penjual.

Nilai yang ditetapkan untuk biaya BPHTB adalah 5% dari total harga rumah yang dijual, harga tersebut sudah dikurangi dari nilai NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Untuk tetapan besaran NPOPTKP sudah ditentukan sendiri oleh tiap-tiap pemerintah di daerah tempat rumah tersebut berdiri.

4. Dana balik nama untuk sertifikat

Untuk rumah yang dibeli tanpa jasa developer, Anda diharuskan untuk mengurus balik nama untuk sertifikat secara mandiri. Agar rumah yang akan diflip tersebut secara resmi berada di bawah nama Anda, maka Anda perlu mengurus balik nama sertifikat rumah tersebut.

Biasanya biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping untuk sertifikat balik nama adalah sebesar 2% dari total nilai jual rumah, atau biasanya juga tergantung dari peraturan pemerintah di daerah tempat rumah tersebut berdiri.

5. Biaya PPN

Jika rumah yang di beli untuk diflip tersebut merupakan rumah yang dijual oleh pihak developer atau juga merupakan badan PKP atau Pengusaha Kena Pajak, maka Anda perlu untuk membayar biaya PPN. Biaya PPN ini sendiri dikenakan tarif sebesar 11% dari keseluruhan harga tanah yang dijual.

Akan tetapi, jika rumah yang dibeli merupakan rumah bekas atau sebelumnya telah ada pemiliknya, maka biaya PPN tidak termasuk biaya yang harus dikeluarkan. Anda hanya perlu membayar biaya-biaya yang lainnya.

Untuk memperoleh keuntungan dari hasil flipping rumah, sebaiknya gunakan rumah-rumah yang sebelumnya sudah pernah dihuni. Hal ini karena akan mengurangi biaya pengeluaran tambahan. Sehingga, Anda akan memperoleh keuntungan dari biaya pembelian rumah.

Biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping untuk merenovasi rumah

Saat berencana untuk merenovasi rumah yang telah dibeli kemudian dijual kembali, Anda perlu memperhitungkan biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk renovasi. Biaya-biaya ini termasuk juga penambahan material atau pun tanah dan bangunan. Perhitungkan secara mendetail agar nilai jual rumah tidak mengalami kerugian. Berikut apa saja biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping untuk keperluan renovasi.

1. Dana tanah dan bangunan

Saat berencana untuk memperluas rumah yang akan diflip dengan menambahkan luasan tanah. Maka sebaiknya Anda menghitungkan biaya yang harus dikeluarkan.  Biaya ini dihitungkan dari banyaknya tambahan luasan tanah.

Misal saja, jika ingin menambahkan tanah seluas 20 meter persegi, maka kalikan saja dengan harga tanah pada daerah tersebut. Hitung saja harga tanah di daerah rumah yang diflip tersebut senilai Rp500.000 per meter persegi. Maka, kalikan dengan banyaknya luasan tanah tambahan.

Akan diperoleh, 20 x Rp500.000 = Rp10.000.000 untuk tambahan luas tanah 20 meter persegi. Jadi, kira-kira dana untuk tambahan tanah sebesar Rp10.000.000. namun, jika tidak membutuhkan tambahan tanah, maka Anda tidak perlu memperhitungkan biaya ini untuk anggaran dana renovasi flipping rumah.

2. Dana jasa tenaga kerja

Ketika akan merenovasi rumah untuk kebutuhan flipping, tentu membutuhkan jasa para tenaga kerja untuk melakukan proses renovasi. Anda juga perlu memikirkan biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping untuk pekerja agar dapat memperhitungkan biaya keseluruhan.

Dalam memperkerjakan tenaga kerja ini ada berbagai tipe pembayaran jasa yang dibagi menjadi pembayaran harian, pembayaran borongan, dan borongan penuh. Pembayaran jasa harian ini dipatok dengan harga kisaran Rp125.000 – Rp150.000 untuk hitungan per harinya. Namun, perlu diketahui, untuk jenis pembayaran yang ini, hanya berlaku untuk pembayaran jasanya saja dan belum termasuk biaya materialnya.

Selanjutnya, ada biaya jasa borongan. Untuk sistem yang ini pembayaran dilakukan berdasarkan luasan proyek yang dikerjakan. Pembayaran sistem borongan ini dipatok dengan kisaran harga Rp1.000.000 – Rp1.500.000 untuk per meter perseginya.

Akan tetapi, Anda tidak perlu khawatir adanya biaya tambahan jika proyek yang dikerjakan ternyata melebihi batasan dari estimasi waktu yang ditentukan. Karena, pembayaran dengan sistem ini ditentukan sesuai dengan luasan bangunan, bukan lama waktu pengerjaannya.

Kemudian, yang terakhir terdapat sistem pembayaran borongan penuh. Jenis pembayaran yang satu ini sudah termasuk diperhitungkan biaya jasa dan juga materialnya. Sehingga, apabila mengambil sistem pembayaran borongan penuh, Anda tidak perlu lagi untuk memusingkan biaya tambahan untuk mencari material bangunannya.

Harga yang dipatok untuk sistem pembayaran ini adalah kisaran Rp2.500.000 – Rp4.000.000 per meter persegi. Akan tetapi, harga yang dipatok juga memiliki kemungkinan bertambah ataupun berkurang tergantung bahan-bahan material apa yang digunakan untuk renovasi.

3. Dana cadangan

Saat memperhitungkan biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping, Anda juga perlu memasukkan dana cadangan untuk persiapan renovasi. Ini dikarenakan saat proses renovasi apalagi untuk skala rumah yang besar, diperlukan perencanaan yang matang terutama masalah biaya.

Anda perlu memberikan dana cadangan dari keseluruhan total biaya yang sudah diperhitungkan sejak awal. Biaya-biaya ini bisa saja terjadi pada hal-hal yang tidak terduga, sebagai contoh pada saat proses pengerjaan tiba-tiba harga material melambung tinggi karena pasar. Kemudian juga, bisa saja saat proyek yang sudah digarap tiba-tiba ingin mengubah dekorasinya, dan sebagainya.

Oleh karena itu, untuk mempersiapkan hal-hal tidak terduga saat proses pengerjaan proyek renovasi rumah, diperlukan paling tidak dana darurat sebesar 10%. Ini dari total keseluruhan biaya yang telah dihitung sebelumnya di awal.

Atau, jika memungkinkan Anda bisa menambahkan kisaran dana cadangan tersebut. Lebih baik terdapat dana sisa, daripada terdapat dana kurang.

4. Total biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping

Nah, saat ini Anda sudah mengetahui berapa besaran biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping untuk renovasi rumah. Selanjutnya, dapat memperhitungkan total keseluruhan biaya yang seharusnya dipersiapkan sebelum mulai merenovasi rumah.

Ambil contoh saja, rumah yang akan direnovasi luasnya sekitar 45m2. Kemudian apabila akan memilih jenis pembayaran dengan borongan penuh, maka perhitungan estimasi biayanya kira-kira seperti ini:

Misalkan Anda mengambil material dengan standar biasa, maka 45m2 x Rp2.500.000 = Rp112.500.000. kemudian, ditambahkan dengan dana cadangan yang harus dipersiapkan, yakni 10% dari total keseluruhan. Maka, dana persiapan menjadi Rp123.750.000.

Biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping saat menjual rumah

Sama halnya saat Anda membeli rumah untuk diflip, saat akan menjualnya ada beberapa tanggungan yang harus diperhitungkan. Yaitu untuk persiapan dana dan juga harga jual dari rumah flipping tersebut. Dana-dana tersebut sebagai berikut:

1. Dana Pajak Bumi dan Bangunan

Jika berurusan dengan rumah pasti tidak lepas dari yang namanya perpajakan. Sebagai seorang flipper, mengetahui pajak saat akan menjual rumah adalah kewajiban. Untuk pajak yang satu ini, merupakan pajak yang dikenai oleh si pemilik bangunan pada suatu daerah.

Pajak Bumi dan Bangunan atau juga PBB memiliki masa pembayaran 1 tahun. Pajak ini harus sudah dilunasi sebelum mengalih-milikkan properti yang dijual tersebut. Sehingga, sebagai seorang penjual, Anda yang bertugas melunasi Pajak Bumi dan Bangunan tersebut.

Untuk besaran Pajak Bumi dan Bangunan ini sendiri adalah 0,5% nya dari NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak yang dikalikan dengan NJOP. Untuk besaran NJKP yang sudah ditetapkan pemerintah adalah sebesar 40% bagi rumah yang memiliki nilai jual Rp1 miliar, sedangkan untuk rumah yang di bawah harga tersebut adalah 20%.

2. Dana notaris

Dana selanjutnya yang harus diperhitungkan untuk biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping atas bangunan adalah pembayaran jasa notaris. Biasanya biaya notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memiliki biaya tetapan sendiri oleh pemerintah pada wilayah masing-masing di mana rumah tersebut berdiri.

Perlu diketahui, biaya jasa notaris ini merupakan tanggung jawab Anda sebagai seorang penjual rumah. Akan tetapi, Anda juga dapat mendiskusikan dengan calon pembeli mengenai pembayaran jasa ini jika mereka berkenan.

3. Pajak untuk penghasilan

Yang terakhir adalah PPh atau juga Pajak Penghasilan. Pajak ini merupakan tanggung jawab Anda sebagai seorang penjual saat menerima uang transaksi jual beli rumah flipping. Biaya tetapan pajak ini sudah diatur oleh pemerintah mengenai Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan sebesar 2,5% . Pembayaran pajak penghasilan ini harus sudah dibayarkan sebelum AJB dikeluarkan.

dalam praktik bisnis di bidang house flipping, memperhitungkan biaya yang dikeluarkan penjual rumah flipping merupakan hal yang paling penting. Perhitungan dana yang baik akan mencegah seorang flipper dari kerugian yang tidak diinginkan. Nah, ketika akhirnya rumah tersebut berhasil dipromosikan, harga yang tertera sudah di luar biaya keseluruhan proses flipping. Perhitungkan dana yang dikeluarkan dengan matang sebelum bertekad menjual rumah flipping.